שאלה למחשבה: נתונות 3 דירות עם מאפיינים כמעט זהים, למעט הגודל שלהן במטר רבוע. דירה 1 היא בגודל של 100 מ"ר, השנייה היא בגודל של 200 מ"ר, השלישית היא בגודל של 300 מ"ר. באיזו דירה, המחיר הממוצע למטר יהיה הכי זול? באיזו דירה, אם ניקח את מחיר המכירה בהתאם לשווי השוק של הדירה ונחלק אותו למ"ר של הדירה, היכן המחיר למ"ר יהיה הכי זול?
אז בפשוטם של דברים יש כאן 2 נקודות מבט שאמורות להוביל לאותה המסקנה.
עלות שולית יורדת
העניין הראשון, הוא העניין של עלות שולית יורדת, שאומר שהעלות לייצר את המטר האחרון, כנראה שהיא קטנה יותר מאשר לייצר את המטר הראשון. ולכן במידה ואנחנו מניחים שהמחיר תלוי גם בעלות הייצור של הדירה, הרי שזה אומר שהדירה שיש בה יותר מטרים, המחיר שלה למטר ממוצע יהיה יותר זול, כי עלות הייצור שלה למטר, בממוצע יותר זולה.
הנחת כמות / הנחה על רכישה כמותית
העניין השני, הוא העניין של הנחה על כמות. שאומר שבדרך כלל מי שרוכש יותר כמות, מקבל הנחה בגלל שהוא עושה רכישה כמותית. שזה עצמו תוצאה של עלות שולית יורדת. ובכל מקרה גם זה אמור להוביל למסקנה, שמי שרוכש יותר מטרים, כנראה שהמחיר שהוא ישלם למטר, כנראה שהמחיר הזה יהיה בממוצע יותר זול.
איפה באמת המחיר למטר יהיה יותר יקר?
אבל מה האמת? באיזו דירה באמת המחיר למטר יהיה יותר זול או יותר יקר? וכמובן שהתשובה היא שזה לא באמת קשור לגודל הדירה, לכמות המטרים בדירה, אלא זה קשור למשהו אחר לחלוטין, שהוא כמובן העניין של היצע וביקוש.
דהיינו, שהמחיר מושפע בסופו של דבר משיקולים של היצע וביקוש. וזה אומר, שאם לדוגמה יהיה באותו אזור יותר ביקוש ויותר אנשים שירצו לרכוש דווקא דירות כמה שיותר גדולות, לדוגמה של 300 מ"ר, הרי שבדירה הזאת המחיר למ"ר יהיה יותר יקר, כי יש יותר ביקוש לדירה. ואם הדירות הכי קטנות יהיה להן הכי פחות ביקוש, הרי שהמחיר שלהן למ"ר יהיה הכי זול, כי אף אחד לא ירצה לרכוש אותן / פחות אנשים ירצו לרכוש אותן.
לאיזו דירה יש יותר ביקוש?
אז יש כל מיני סיבות למה גורם לכך שיהיה יותר ביקוש לדירה. אבל האם יהיה נכון לומר, שיש דברים שאפשרי לעשות בדירה של 300 מ"ר, שאי אפשר לעשות ב 3 דירות של 100 מ"ר? איפה יותר כיף לגור, האם בדירה 1 של 300 מ"מ או ב 3 דירות של 100 מ"ר? כמובן שלכל אפשרות יש את היתרונות ואת החסרונות שלה.
ולכן, אם נהיה בשוק שבו יש יותר ביקוש לדירות יותר גדולות עם יותר מ"ר, הרי שהדירות עם המ"ר המחיר שלהן למטר, יהיה יותר יקר. ואם לדוגמה אף אחד לא ירצה לרכוש את הדירות הקטנות, כי הן קטנות מידי, הרי שבהן המחיר למ"ר יהיה יותר זול.
דוגמה
נניח שיש 2 דירות, 1 של 50 מ"ר ואחת של 100 מ"ר. ונניח ש 2 משפחות שיש להן כסף, רוצות לרכוש דירה למגורים. לאיזו דירה יהיה יותר ביקוש? איפה המחיר למ"ר יהיה יותר יקר? איזו דירה תימכר ראשונה? איזו דירה תימכר אחרונה?
סיכום:
המסר הוא לזכור את הכלל של היצע וביקוש, ולזכור שכאשר מעריכים שווי של נכס, זה בהתאם לביקוש שלו בשוק הספציפי בהתאם לקהל היעד של הנכס שאותו רוצים למכור. לפעמים לדוגמה במגזר החרדי, דירה בקומה יותר גבוהה, תעלה פחות כסף מאשר דירה יותר נמוכה. בגלל שיקולי שבת / מעלית של שבת וכיו"ב. ולעומת זאת אם אלו אנשים שאין להם בעיה של שבת / מעלית של שבת, הרי שקומה יותר גבוהה, תהיה שווה יותר כסף.
בקיצור, הכל עניין של היצע וביקוש, ולא בהכרח בהתאם לעלות הייצור של המוצר.
אז בפשוטם של דברים יש כאן 2 נקודות מבט שאמורות להוביל לאותה המסקנה.
עלות שולית יורדת
העניין הראשון, הוא העניין של עלות שולית יורדת, שאומר שהעלות לייצר את המטר האחרון, כנראה שהיא קטנה יותר מאשר לייצר את המטר הראשון. ולכן במידה ואנחנו מניחים שהמחיר תלוי גם בעלות הייצור של הדירה, הרי שזה אומר שהדירה שיש בה יותר מטרים, המחיר שלה למטר ממוצע יהיה יותר זול, כי עלות הייצור שלה למטר, בממוצע יותר זולה.
הנחת כמות / הנחה על רכישה כמותית
העניין השני, הוא העניין של הנחה על כמות. שאומר שבדרך כלל מי שרוכש יותר כמות, מקבל הנחה בגלל שהוא עושה רכישה כמותית. שזה עצמו תוצאה של עלות שולית יורדת. ובכל מקרה גם זה אמור להוביל למסקנה, שמי שרוכש יותר מטרים, כנראה שהמחיר שהוא ישלם למטר, כנראה שהמחיר הזה יהיה בממוצע יותר זול.
איפה באמת המחיר למטר יהיה יותר יקר?
אבל מה האמת? באיזו דירה באמת המחיר למטר יהיה יותר זול או יותר יקר? וכמובן שהתשובה היא שזה לא באמת קשור לגודל הדירה, לכמות המטרים בדירה, אלא זה קשור למשהו אחר לחלוטין, שהוא כמובן העניין של היצע וביקוש.
דהיינו, שהמחיר מושפע בסופו של דבר משיקולים של היצע וביקוש. וזה אומר, שאם לדוגמה יהיה באותו אזור יותר ביקוש ויותר אנשים שירצו לרכוש דווקא דירות כמה שיותר גדולות, לדוגמה של 300 מ"ר, הרי שבדירה הזאת המחיר למ"ר יהיה יותר יקר, כי יש יותר ביקוש לדירה. ואם הדירות הכי קטנות יהיה להן הכי פחות ביקוש, הרי שהמחיר שלהן למ"ר יהיה הכי זול, כי אף אחד לא ירצה לרכוש אותן / פחות אנשים ירצו לרכוש אותן.
לאיזו דירה יש יותר ביקוש?
אז יש כל מיני סיבות למה גורם לכך שיהיה יותר ביקוש לדירה. אבל האם יהיה נכון לומר, שיש דברים שאפשרי לעשות בדירה של 300 מ"ר, שאי אפשר לעשות ב 3 דירות של 100 מ"ר? איפה יותר כיף לגור, האם בדירה 1 של 300 מ"מ או ב 3 דירות של 100 מ"ר? כמובן שלכל אפשרות יש את היתרונות ואת החסרונות שלה.
ולכן, אם נהיה בשוק שבו יש יותר ביקוש לדירות יותר גדולות עם יותר מ"ר, הרי שהדירות עם המ"ר המחיר שלהן למטר, יהיה יותר יקר. ואם לדוגמה אף אחד לא ירצה לרכוש את הדירות הקטנות, כי הן קטנות מידי, הרי שבהן המחיר למ"ר יהיה יותר זול.
דוגמה
נניח שיש 2 דירות, 1 של 50 מ"ר ואחת של 100 מ"ר. ונניח ש 2 משפחות שיש להן כסף, רוצות לרכוש דירה למגורים. לאיזו דירה יהיה יותר ביקוש? איפה המחיר למ"ר יהיה יותר יקר? איזו דירה תימכר ראשונה? איזו דירה תימכר אחרונה?
סיכום:
המסר הוא לזכור את הכלל של היצע וביקוש, ולזכור שכאשר מעריכים שווי של נכס, זה בהתאם לביקוש שלו בשוק הספציפי בהתאם לקהל היעד של הנכס שאותו רוצים למכור. לפעמים לדוגמה במגזר החרדי, דירה בקומה יותר גבוהה, תעלה פחות כסף מאשר דירה יותר נמוכה. בגלל שיקולי שבת / מעלית של שבת וכיו"ב. ולעומת זאת אם אלו אנשים שאין להם בעיה של שבת / מעלית של שבת, הרי שקומה יותר גבוהה, תהיה שווה יותר כסף.
בקיצור, הכל עניין של היצע וביקוש, ולא בהכרח בהתאם לעלות הייצור של המוצר.
050-3331-331